Что даёт покупка квартиры в Грузии иностранцу?

Грузия считается достаточно открытым рынком для иностранных покупателей недвижимости. Иностранные физические и юридические лица в целом могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Основное ограничение касается сельскохозяйственной земли. Юридический обзор GRATA указывает, что иностранные юридические лица обычно не имеют ограничений при покупке коммерческой и жилой недвижимости, но сельскохозяйственная земля регулируется отдельно.
Что получает покупатель:

• право собственности;
• право пользоваться квартирой;
• право продать объект;
• право сдавать в аренду;
• право передать объект по наследству;
• право зарегистрировать объект в Public Registry.

• По официальной информации Public Service Development Agency, краткосрочный вид на жительство может быть выдан иностранцу, который владеет недвижимостью в Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью более 150 000 долларов США в эквиваленте GEL. Стоимость должна быть подтверждена сертифицированным оценщиком, аккредитованным через соответствующий орган. Это правило актуально на май 2026 года.

Важно понимать:

• ВНЖ не выдаётся просто за любую покупку квартиры;
• цена в договоре и рыночная оценка — не всегда одно и то же;
• объект должен быть зарегистрирован на покупателя;
• для подачи нужны документы о праве собственности, оценка, паспорт, подтверждение законного пребывания, фото и оплата госпошлины;
• супруг/супруга и дети могут подаваться как члены семьи владельца краткосрочного ВНЖ.

Покупка квартиры в Грузии не означает автоматическое получение гражданства. Недвижимость может быть основанием для ВНЖ, но не является прямой программой «гражданство за недвижимость».

Покупатель может использовать квартиру для личного проживания, отдыха, зимовки или релокации. Но право собственности на квартиру и право находиться в стране — разные вещи.
Простой пример:
Вы можете владеть квартирой в Батуми или Тбилиси, но срок вашего пребывания в Грузии будет зависеть от визового режима, гражданства и наличия ВНЖ.

Для Батуми этот вопрос особенно важен, потому что многие покупатели рассматривают недвижимость как инвестицию и объект под аренду. По данным Galt & Taggart, рынок жилой недвижимости Батуми в 2025 году восстановился: было 17 478 сделок, объём рынка достиг 1,3 млрд долларов, но доходность аренды снизилась с 8,8% в 2024 году до 7,4% в 2025 году. Рынок активный, но доходность нужно считать реально, а не только по рекламным обещаниям.
Что нужно понимать:

• краткосрочная аренда в Батуми зависит от сезона;
• доходность зависит от локации, комплекса, управления и загрузки;
• в апарт-отелях могут быть управляющие компании;
• нужно считать не «грязный доход», а доход после комиссии, ремонта, коммунальных, налогов и т.д.

Официальная Revenue Service Грузии указывает, что физическое лицо облагается налогом по ставке 5% вместо 20% с дохода от сдачи жилого помещения для проживания.

Налог при покупке:
В большинстве случаев покупатель должен учитывать не «налог на покупку», а расходы на оформление, регистрацию, нотариуса, перевод, юриста и банковские комиссии. Конкретные расходы зависят от сделки.
Налог на аренду:
Если квартира сдаётся как жилое помещение, нужно учитывать налог с арендного дохода.
Налог при продаже:
Налоговые последствия зависят от срока владения, статуса продавца, типа объекта и характера сделки. Перед продажей нужно проверить актуальные правила у налогового консультанта.

Закон Грузии «О публичном реестре» определяет National Agency of Public Registry как орган под Министерством юстиции, который ведёт публичный реестр и отвечает за регистрацию прав. В законе также указано, что недвижимой вещью считается земельный участок, здание или единица здания, включая объект в строительстве или завершённый объект.
Пошаговая схема:

1. Выбор объекта.
2. Проверка застройщика / продавца.
3. Проверка права собственности и обременений.
4. Согласование цены и условий оплаты.
5. Подписание договора.
6. Оплата по договору.
7. Регистрация права собственности в Public Registry.
8. Получение подтверждения регистрации.

Органический закон Грузии о собственности на сельскохозяйственную землю устанавливает специальный режим для agricultural land. В статье 4 указано, кто может владеть сельскохозяйственной землёй, а для иностранцев предусмотрены только отдельные исключения, например наследование или владение через грузинское юрлицо при утверждённом инвестиционном плане.
Простым языком:

• квартира в доме — можно;
• апартаменты — можно;
• коммерческое помещение — обычно можно;
• земельный участок под строительство — нужно проверять назначение;
• сельскохозяйственная земля — отдельные ограничения;
• перед покупкой дома или участка важно проверить категорию земли.

По Colliers, отдельное исследование 2025 года охватывает жилой рынок Грузии, включая Тбилиси и Батуми. По Galt & Taggart, Батуми в 2025 году показал восстановление рынка, рост сделок и объёма, но также рост предложения и снижение арендной доходности.
Батуми подходит, если:

• нужна недвижимость у моря;
• интересует аренда туристам;
• важны апарт-отели и управление;
• покупатель рассматривает инвестицию в курортную локацию.

Тбилиси подходит, если:

• нужна квартира для жизни;
• важен круглогодичный спрос;
• интересует столица, бизнес, учеба, долгосрочная аренда;
• покупатель хочет более стабильный городской рынок.

Покупка может быть разумной, если вы хотите:

• купить квартиру у моря в Батуми;
• получить объект для отдыха;
• сдавать квартиру в аренду;
• диверсифицировать капитал;
• рассмотреть ВНЖ через недвижимость;
• купить объект на стадии строительства;
• вложиться в рынок с иностранным спросом.

Покупка может быть ошибкой, если:

• выбирать только по красивым рендерам;
• не проверять документы;
• не понимать разницу между жилым объектом, апартаментами и землёй;
• верить только обещанной доходности;
• не учитывать налоги и управление;
• покупать объект без анализа локации;
• думать, что квартира автоматически даёт гражданство.